Avocat ventes aux enchères judiciaires

Avocat enchères Paris

Vous souhaitez acheter un bien aux enchères ?

​Notre réseau d’avocats représente ses clients aux audiences des ventes immobilières devant les Tribunaux Judiciaires (TJ) de Paris, Créteil et Bobigny. 

Le TJ de PARIS est situé  Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris (Métro Porte de Clichy). 

Les ventes ont lieu le jeudi à 14 heures, au 4e étage, salle 4.22. ​Les cahiers des conditions de vente sont consultables, sans rendez-vous, au Greffe des saisies immobilières, 6e étage, porte 6. 39 du lundi au vendredi de 9h à 17h ; téléphone : 01 44 32 60 10.

Le Tj de Créteil est situé Rue Pasteur Vallery Radot, 94011 Créteil.  

Les ventes ont lieu le jeudi à 9 heures. Les cahiers des conditions de vente sont consultables au  Greffe du JEX, de 9 à 12 heures 30, sur rendez-vous; téléphone : 01 49 81 16 00.

Le TJ de Bobigny est situé 173 Avenue Paul Vaillant Couturier, 93000 Bobigny

Les  ventes ont lieu le mardi à 13 heures 30, salle 1Les cahiers des conditions de vente sont consultables au Greffe des saisies immobilières, au 1er étage (ascenseur B), du lundi au vendredi de 9h à 12h30 ; téléphone : 01 48 95 62 32. 

1. Qui peut enchérir ? 

 

Toute personne a le droit de participer aux enchères, à condition d’être solvable et non frappée d’incapacité générale (majeur incapable ou mineur non émancipé) ou spéciale : débiteur saisi, auxiliaires de justice et magistrats intervenant dans la procédure en cours, marchands de sommeil condamnés pénalement (C. pr. exéc., art. L. 322-7). 

 

Cependant, à la différence des autres ventes par adjudication  (Vente publique, Vente à la criée, Vente à l’encan, Vente à la bougie, Vente au plus offrant et dernier enchérisseur,  Vente aux chandelles, Ventes des domaines, Vente des notaires, etc.) les enchères sont obligatoirement portées par le ministère d'un avocat (C. pr. exéc., art.Art. R. 322-40).

2. Comment évaluer le bien ?

 

Pour évaluer le bien mis en vente, il est indispensable de :

 

• Consulter le Cahier des conditions de vente (CCV) où figurent les informations obtenues par le créancier poursuivant : description de l'immeuble, raison de la vente, informations sur la copropriété, conditions d’occupation, rapport d’expertise, diagnostics, etc. ; 

 

• Visiter l’immeuble à la date et aux heures indiquées dans les annonces; 

 

• Déterminer sa valeur par rapport au marché immobilier, son état et ses conditions d’occupation. 

 

Notre objectif : acheter sans tomber dans le piège

 

Notre objectif est de permettre à nos clients d'acheter sans tomber dans le piège : toute découverte d'un danger est analysée et dénoncée au client.

 

En effet,  certains immeubles vendus aux enchères sont issus d’une situation pathologique (V. Les risques des enchères judiciaires). Or, l’acquéreur doit prendre les biens dans l’état où ils se trouvent au jour de la vente, à ses risques et périls, sans pouvoir prétendre à la diminution de prix (C. pr. exéc., art. L. 322-3), ni la garantie des vices cachés (C. civ, 1649).

3. Quels sont les documents nécessaires ?  

• Un justificatif d’identité : pièce d’identité pour les personnes physiques ; l’extrait K-bis récent pour les personnes morales ayant vocation d’acheter des immeubles (à défaut, il faut apporter les statuts ou le PV d’assemblée autorisant la participation aux enchères judiciaires) ;

 

• L’attestation de non-condamnation pour « marchandage de sommeil », lorsqu’il s’agit d’un bien à usage d'habitation ou d'hébergement (C. pr. exéc., L 322-7-1 ) ;

 

• Un chèque de banque à l’ordre de « Bâtonnier séquestre » d’un montant de 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 euros (C. pr. exéc., art. R 322-41) ; 

 

• Un deuxième chèque de banque,  à l’ordre de la « CARPA » d’un montant minimum de 15 000 €  (RI Barreau de Paris, art. P.12.0.1). 

Concernant les chèques,  il ne s’agit pas de chèques simples mais de chèques de banque (coût entre 5 et 50 €), dont la somme inscrite est prélevée sur le compte du titulaire et bloquée par la banque qui garantit l’encaissement pendant toute la validité du chèque (CMF, art. L 131-14); les chèques sont valables pendant un an (CMF, art. L 131-59) ; les montants supérieurs au montant minimum exigé sont admis; plusieurs chèques pour atteindre le montant exigé sont admis  ; les chèques des non-adjudicataires sont restitués à l’issue de l’audience ; en cas de surenchère, les chèques sont restitués aux adjudicataires en l’absence de contestation de la surenchère.  

4. Comment calculer les frais d’un achat par adjudication ?

 

En plus du prix, l’adjudicataire supporte :

 

  • Les frais préalables (12 000 € en moyenne de frais de justice, d’huissier, de publicité, etc ; le montant  dépend des difficultés de poursuite et non de la mise à prix ; pour le connaître, il faut contacter l'avocat poursuivant ) ;

  • Les droits d’enregistrement de 5,6 % pour les particuliers (CGI, art. 1594 D) ou 0,71 % pour les marchands de biens quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (CGI, art. 1115) ;

  • Les émoluments proportionnels : 7,256 % pour les adjudications de 0 à 6 500 €  +  2,993 %  pour les adjudications de 6 501 à 17 000 €   +  1,995%  pour les adjudications de 17 001 €  à 60 000 €  + 1,497 % pour les adjudications supérieures à  60 000 €  (C. comm., art. A444-102) ; 

  • La publicité foncière de 0,10 % du prix d’adjudication + 50 €  (CGI., art. 881 K) ;

  • Les honoraires d’avocat (librement négociés avec le client). 

 

Par exemplepour une adjudication à 100 000 €, le coût global d’opération peut être estimé à environ  

122 000 €pour une adjudication à 500 000 €, à environ 552 000 €pour une adjudication à 1 000 000 €, à environ 1 090 000 €, etc.

Certains sites internet proposent des simulateurs permettant de calculer rapidement  ces frais  :  

Mr Enchères

DTW-Avocats

avocat-paumier

5. Quels sont les délais de paiement ?  

L’adjudicataire doit payer :  

Les frais préalables et les émoluments, dans un délai d’un mois à compter de la vente définitive (art. 16, CNB n° 2005-003) ;

 

Le prix de la vente, dans un délai de deux mois à compter de l’audience d’adjudication (C. pr. exéc., art. R322-72) ;

 

À défaut de paiement, les pénalités de retards s’appliquent de plein droit  (C. mon. fin., art. L313-3), la vente peut être résolue et l'adjudicataire défaillant tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre  (C. pr. exéc., art. L322-12).

6. Comment s’opère le transfert de propriété ? 

 

L’acquéreur est propriétaire par le seul effet de la vente, sauf surenchère (pendant un délai de 10 jours), exercice du droit de préemption (pendant un délai de 30 jours), ou des droits assimilés conformément à la loi.

Avant le versement du prix et le paiement des frais, l’acquéreur ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition.

 

L’acquéreur est tenu de faire assurer l’immeuble dès la vente contre tous les risques, et notamment l’incendie, à une compagnie notoirement solvable, et ce pour une somme égale au moins au prix de la vente forcée.

 

Notre cabinet se charge de la publicité du jugement d’adjudication au  Service de la Publicité Foncière, la délivrance d’états sur formalité et d’autres démarches afférentes à la vente (le notaire n’intervient pas dans le cadre des ventes judiciaires par adjudication). 

7. Quel est le sort de l’occupant ? 

 

Si le local vendu est vide de tout occupant, l’adjudicataire en prend possession à l’expiration du délai de surenchère (dix jours après l’adjudication).

Si l’immeuble est loué, le contrat se poursuit selon les termes du bail initial.  L’adjudicataire entre en jouissance par la perception des loyers à partir du 1er jour du terme qui suit la vente forcée ou en cas de surenchère, à partir du 1er jour du terme qui suit la vente sur surenchère. L’adjudicataires est tenu à l’égard du locataire ,en sus et sans diminution de son prix, des loyers payés d’avance et des dépôts de garantie versés à la partie saisie.

 

Si l’immeuble est loué partiellement, l’entrée en jouissance aura lieu pour les parties libres.

 

Si l’occupant est l’ancien propriétaire, le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi et de toute personne se trouvant dans l'immeuble de son chef

(C. pr. exéc., art. L322-13),  

La procédure d’expulsion est la suivante: l’huissier de justice notifie le jugement d'adjudication au débiteur saisi et lui délivre un commandement de quitter les lieux. Si au bout de deux mois, l’occupant n’a pas libéré l’immeuble, l’huissier peut procéder à l’expulsion selon les règles habituelles en la matière. 

 

Ici aussi, notre cabinet sert les intérêts de ses clients en les assistant afin de trouver une solution amiable, accélérer la procédure, s’opposer aux demandes injustifiées des délais pour quitter les lieux, obtenir des indemnités d’occupation, procéder aux saisies conservatoires, effectuer des recours en cas de refus du préfet à prêter main-forte à l’expulsion, etc. 

Quelques adjudications au profit de nos clients :

• TJ de Paris, 16 décembre 2021, Paris 18ème, Rue Jean Robert, UNE PIÈCE de 6,62 m², au 6ème étage, Adjudication : 14 000 € (Mise à prix : 12 000 €) ;

 

• TJ de Paris, 8 novembre 2021, Paris 18ème, Rue Lambert, UNE PETITE BOUTIQUE de 7,68 m², Adjudication : 30 001 € (Mise à prix : 30 000 €) ;

• TJ de Créteil, 6 mai 2021, Bry-sur-Marne, UN APPARTEMENT de 69,07 m² avec cave et parking, Adjudication  :  151 000 € (Mise à prix : 51 000 €) ;

• TJ de Paris, 15 avril 2021, Paris 13e, rue des Tanneries, CINQ CAVES et Deux débarras, Adjudication  : 19 100 € (Mise à prix : 19 000 €) ;

• TJ de Créteil,  8 avril 2021,  Alfortville, allée du 8 mai 1945, UN APPARTEMENT de type F4, Adjudication:  160 000 € (Mise à prix : 20 000 €) ;

• TJ de Bobigny, 2 mars 2021, La Courneuve, rue de la Convention, UN APPARTEMENT de 56,85 m², Adjudication : 103 000 € (Mise à prix : 40 000 €) ;

• TJ de Paris, 7 janvier 2021, Paris 10e, rue de Paradis, UNE BOUTIQUE de 49,79 m², Adjudication : 521 000 € (Mise à prix : 20 000 €) ;​ Paris 18e, rue Ordener, UN APPARTEMENT de 36,89 m² , Adjudication  : 271 000 € (Mise à prix : 194 000 €) ...

CONTENU CONNEXE

 

• Espace réservé ventes au TJ de Paris  

Espace resrevé ventes au TJ de Bobigny

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