Avocat ventes aux enchères judiciaires
 

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Notre réseau d’avocats représente et assiste ses clients aux audiences des ventes aux enchères immobilières devant les Tribunaux judiciaires de Paris et Bobigny. 

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Passionnés par les enchères judiciaires, nous intervenons à chaque étape de votre projet d'achat immobilier, y compris par mer agitée, pour résoudre des litiges souvent ignorés en matière de ventes par adjudication. 

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Dénommées parfois Ventes publiques, Ventes à la criée, Ventes à l’encan, Ventes à la bougie, Ventes au plus offrant et dernier enchérisseur, Ventes aux chandelles, etc., il s’agit des ventes se déroulant devant le Juge de l'exécution (JEX). 

 

Les ventes forcées sont ordonnées dans trois cas : la saisie immobilière (en cas de créances ou dettes impayées), la licitation (en cas de divorce ou succession) ou la liquidation judiciaire (en cas de banqueroute ou faillite). ​

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Voici les réponses aux questions les plus fréquentes : 

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1. La représentation par un avocat est-elle obligatoire pour participer à une vente immobilière aux enchères judiciaires ? 

 

Toute personne a le droit de participer aux enchères, à condition d’être solvable et non frappée d’incapacité générale (majeur incapable ou mineur non émancipé) ou spéciale : débiteur saisi, auxiliaires de justice et magistrats intervenant dans la procédure en cours, marchands de sommeil condamnés pénalement (C. pr. exéc., art. L. 322-7). 

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Cependant, à la différence des autres ventes aux enchères immobilières (Ventes des notaires, Ventes des domaines, etc.), au Tribunal judiciaire, les enchères sont obligatoirement portées par le ministère d’un avocat. 

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L’avocat enchérisseur doit être inscrit au barreau du tribunal devant lequel la vente est poursuivie  (art. R. 322-40, C. pr. exéc.). La multipostulation (permettant aux avocats inscrits au barreau de l'un des tribunaux judiciaires de Paris, Bobigny, Créteil et Nanterre de postuler auprès de chacune de ces juridictions) est interdite en matière de ventes par adjudication (art. 5 et 5-1, Loi du 31 déc. 1971 ; Cass., avis, 16 mai 2008). 

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2. Comment évaluer le bien ?

 

Pour évaluer le bien mis en vente, il est indispensable de :

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• Consulter le Cahier des conditions de vente (CCV);

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• Consulter le procès-verbal de description des lieux (PVD) où figurent les informations obtenues par le créancier poursuivant : la superficie, les conditions d'occupation et l'identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent, le cas échéant, le nom et l'adresse du syndic de copropriété, etc.  (art. R222-1, C. pr. exéc.);

 

• Visiter l’immeuble à la date et aux heures indiquées dans les annonces; 

 

• Déterminer sa valeur par rapport au marché immobilier, son état et ses conditions d’occupation. 

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NOTRE OBJECTIF :  EVITER QUE NOS CLIENTS TOMBENT DANS LE PIÈGE

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Les immeubles vendus aux enchères sont issus d’une situation pathologique. Or, l’acquéreur doit prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de la vente, à ses risques et périls, sans pouvoir prétendre à la diminution de prix (C. pr. exéc., art. L. 322-3), ni la garantie des vices cachés (C. civ, 1649).

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Notre objectif est de permettre à nos clients d'acheter sans tomber dans le piège : toute découverte d'un danger est analysée et dénoncée au client.

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Par exemple, lors d’une vente, nous avons prévenu notre client, que le bien présenté comme « UN LOGEMENT au 6ème étage (…) pièce de douche, pièce principale avec espace cuisine (…) », était en réalité des combles aménagés sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, et que le propriétaire était condamné à les remettre en état notamment par la suppression de l’ensemble des équipements à effet d’eau, douche, lavabo, robinets, tuyauterie et canalisation.

 

Dans une autre affaire, notre client a été mis en garde contre les difficultés de la copropriété, causées par un fort taux d'impayés et la mésentente pour assurer la conservation de l'immeuble dont l’un des lots a été saisi et mis en vente.

 

De même, le client qui voulait acquérir un bien à la périphérie de Paris pour le mettre en location du type Airbnb (Booking.com, Abritel, Gites de France;) a été prévenu que le syndicat des copropriétaires avait modifié le Règlement de copropriété pour faire cesser les locations saisonnières...

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Pour aller plus loin, lire Les risques des enchères judiciaires

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3. Quels sont les documents nécessaires ?  

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• Un justificatif d’identité : pièce d’identité pour les personnes physiques ; l’extrait K-bis récent pour les personnes morales ayant vocation d’acheter des immeubles (à défaut, il faut apporter les statuts ou le PV d’assemblée autorisant la participation aux enchères judiciaires);

 

• L’attestation de non-condamnation pénale pour « marchandage de sommeil », lorsqu’il s’agit d’un bien à usage d'habitation ou d'hébergement (C. pr. exéc., L 322-7-1);

 

• Le pouvoir d’enchérir  (V. dans l’Espace réservé);

 

• Un chèque de banque libellé à l’ordre de « Bâtonnier séquestre » d’un montant de 10% de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 € (C. pr. exéc., art. R 322-41); 

 

• Un deuxième chèque de banque libellé  à l’ordre de la « Caisse des Règlements Pécuniaires des Avocats » (CARPA) d’un montant minimum de 15 000 € pour les adjudications devant les Tribunaux judiciaires de Paris  (RI Barreau de Paris, art. P.12.0.1) et Bobigny, et d’un montant minimum de «15 % du montant de l’enchère maximale que le client entend porter, ou représentant le montant des frais préalables, des droits de mutation, des frais de publicité foncière et des émoluments » devant le Tribunal judiciaire de Créteil (RI Barreau de Val de Marne, art. 34).

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REMARQUES CONCERNANT LES CHÈQUES :

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• Il ne s’agit pas de chèques simples, mais de chèques de banque (coût entre 5 et 50 €), dont la somme inscrite est prélevée sur le compte du titulaire et bloquée par la banque qui garantit l’encaissement pendant toute la validité du chèque (CMF, art. L 131-14);

• Les chèques sont valables pendant un an (CMF, art. L 131-59);

• Les montants supérieurs au montant minimum exigé sont admis; plusieurs chèques pour atteindre le montant exigé sont admis;

• Les chèques des non-adjudicataires sont restitués à l’issue de l’audience ; en cas de surenchère, les chèques sont restitués aux adjudicataires en l’absence de contestation de la surenchère.  

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PEUT-ON ACHETER AUX ENCHÈRES AVEC UNE SOCIÉTÉ EN FORMATION ?

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La Cour de cassation a répondu par une réponse affirmative : « l'enchère portée au nom et pour le compte d'une société en cours de formation n'encourt pas la nullité (...) en raison de la reprise des actes accomplis pendant sa formation (...) par la société ultérieurement immatriculée » (Civ. 2e, 10, sept. 2009, n° 08-15.882).

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4. Comment calculer les frais d’un achat par adjudication ?

 

En plus du prix, l’adjudicataire supporte:

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• Les frais préalables (12 000 € en moyenne de frais de justice, d’huissier, de publicité, etc ; le montant  dépend des difficultés de poursuite et non de la mise à prix ; pour le connaître, il faut contacter l'avocat poursuivant );

 

• Les droits d’enregistrement de 5,6 % pour les particuliers (CGI, art. 1594 D) ou 0,71 % pour les marchands de biens quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans (CGI, art. 1115);

 

• Les émoluments proportionnels : 7,256 % pour les adjudications de 0 à 6 500 €  +  2,993 %  pour les adjudications de 6 501 à 17 000 €   +  1,995%  pour les adjudications de 17 001 €  à 60 000 €  + 1,497 % pour les adjudications supérieures à  60 000 €  (C. comm., art. A444-102); 

 

• La publicité foncière de 0,10 % du prix d’adjudication + 50 €  (CGI., art. 881 K);

 

• Les honoraires d’avocat (librement négociés avec le client). 

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Par exemple, pour une adjudication à 100 000 €, le coût global d’opération peut être estimé à environ  122 000 €, pour une adjudication à 500 000 €, à environ 552 000 €, pour une adjudication à 1 000 000 €, à environ 1 090 000 €, etc.

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Certains sites internet proposent des simulateurs permettant de calculer rapidement  ces frais  :  

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 SIMULATEUR SUR MR ENCHERES 

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 SIMULATEUR SUR DTW-AVOCATS 

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 SIMULATEUR SUR AVOCAT-PAUMIER 

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5. Quels sont les délais de paiement ?  

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L’adjudicataire doit payer:  

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• Les frais préalables et les émoluments dans un délai d’un mois à compter de la vente définitive (art. 16, CNB n° 2005-003);

 

• Le prix de la vente dans un délai de deux mois à compter de l’audience d’adjudication (C. pr. exéc., art. R322-72);

 

À défaut de paiement, les pénalités de retards s’appliquent de plein droit  (C. mon. fin., art. L313-3),

 

Et la vente peut être résolue et l'adjudicataire défaillant tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre  (C. pr. exéc., art. L322-12).

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PEUT-ON ACHETER AUX ENCHÈRES A CREDIT ?

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Contrairement à une idée reçue, beaucoup de nos clients financent leur achat immobilier par un prêt bancaire. 

 

Cependant, à la différence d’une acquisition classique, l’adjudicataire doit payer le bien sans condition suspensive de prêt (art. L313-45, C. consom.). Concrètement, en cas de refus de prêt immobilier, l'adjudicataire ne peut pas se retirer de la vente, car les pénalités de retards précitées s’appliquent de plein droit.

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Donc, au lieu de se risquer dans une entreprise hasardeuse, il convient de déterminer avec précision : 

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• La capacité d’emprunt (déduction faite des chèques de banque déjà consignés) ; 

• Le coût global de l’opération d’achat comprenant le prix et les frais de la vente, le coût des travaux, le prix d’une éventuelle assurance construction obligatoire, le coût économique des risques juridiques, etc. 

• Le coût total du crédit correspondant à l'ensemble des sommes versées par l'emprunteur : crédit, assurance, sûretés et garanties.

 

​Puis, il convient d’obtenir un Accord de principe de la banque. Ce document indique les conditions d’un prêt (montant, taux d'intérêt, durée…) pouvant être accordé à l’intéressé en fonction de ses revenus, sa situation professionnelle, son taux d'endettement, son apport personnel, etc. L’accord de principe n’a aucune valeur juridique contraignante.

 

À la différence de l’offre de prêt définitive, l’accord de principe n’interviendra que si les documents nécessaires sont validés par le banquier.  Il est donc important de bien préparer son Dossier de financement : 

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• Pièce d'identité en cours de validité ; 

• Justificatif de domicile ; 

• Livret de famille, certificat de pacs ou attestation sur l'honneur pour les concubins ; 

• Bail et quittances de loyer, factures d'eau et d’électricité ;

• Fiches de paie ou Bilan et compte de résultat ;  

• Avis d’imposition ; 

• Relevés de compte et d’épargne logement ; 

• Justificatifs des crédits en cours ; 

• Justificatif d'apport personnel, etc. 

 

Notre cabinet mettra à votre disposition les conseils nécessaires pour optimiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier adapté aux enchères judiciaires.

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6. Comment s’opère le transfert de propriété ? 

 

Le jour de l'adjudication. – L’acquéreur est propriétaire le jour de l'adjudication (C. pr. exéc., art., art. L. 322-10), par le seul effet de la vente, sauf surenchère (pendant un délai de 10 jours), exercice du droit de préemption (pendant un délai de 30 jours) ou des droits assimilés conformément à la loi.

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Acte de disposition. – Avant le versement du prix et le paiement des frais, l’acquéreur ne peut accomplir aucun acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à financer l’acquisition.

 

Assurance. – L’acquéreur est tenu de faire assurer l’immeuble dès la vente contre tous les risques, et notamment l’incendie, à une compagnie notoirement solvable, et ce pour une somme égale au moins au prix de la vente forcée.

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Charges de copropriété. – Si l'immeuble vendu se trouve en copropriété, l'adjudicataire devra régler les charges de copropriété dues, à compter de la date du prononcé du jugement portant sur la vente forcée.

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Le paiement de la provision (somme versée en avance en attendant le règlement global exigible du budget prévisionnel) est à la charge du débiteur saisi.

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Par contre, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel est à la charge de celui qui est copropriétaire au moment où le paiement est exigé.

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Il en va de même concernant la répartition du coût des travaux entre le débiteur saisi et l’adjudicataire.

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Le trop ou le moins perçu révélé après approbation des comptes lors de l'assemblée générale est crédité ou débité sur le compte de celui qui est copropriétaire à la date de l'approbation des comptes (Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 6-2).

 

Conformément aux dispositions légales en vigueur, notre cabinet se charge de notifier au syndic de copropriété l'avis de mutation portant sur le ou les lots vendus dès que la vente est définitive.

 

Taxe foncière. – En ce qui concerne la taxe foncière, l’adjudicataire la remboursera au prorata temporis à première demande du débiteur saisi et sur présentation du rôle acquitté.

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En effet, c'est le débiteur saisi au 1er janvier de l'année en cours, qui supporte l'intégralité de la taxe foncière, puisque les services fiscaux n'ont pas connaissance des ventes en cours d'année.

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Notre cabinet s’en charge des formalités permettant de modifier le rôle en vertu duquel les comptables publics poursuivent le recouvrement de la taxe foncière.

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Toutefois, certains services connaissent des retards importants, de sorte que le débiteur saisi peut recevoir à tort l'avis de taxe foncière pour un bien vendu aux enchères alors même que l’avocat de l’adjudicataire a effectué toutes les démarches auprès de l’Administration fiscale.

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Il appartient au débiteur saisi de demander le dégrèvement de la taxe foncière en joignant la copie du jugement d’adjudication via son espace personnel sur le site des impôts.

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Parfois, les services des impôts attendent la publication de la vente par adjudication pour accorder au débiteur saisi le dégrèvement, et réclament le paiement de l'impôt pour le restituer après coup.

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7. Quel est le sort de l’occupant ? 

 

Attention : le fait de forcer une personne à quitter le lieu qu'elle habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat est un délit pénal  (voir ici).​

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Bien libre. – Si le local vendu est libre de tout occupant, l’adjudicataire en prend possession à l’expiration du délai de surenchère (dix jours après l’adjudication).

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Bien loué. – Si l’immeuble est loué, le contrat se poursuit selon les termes du bail initial.  

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L’adjudicataire entre en jouissance par la perception des loyers à partir du 1er jour du terme qui suit la vente forcée ou, en cas de surenchère, à partir du 1er jour du terme qui suit la vente sur surenchère.

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Si l’immeuble est loué partiellement, l’entrée en jouissance aura lieu pour les parties libres

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Notre cabinet notifie le changement du propriétaire selon les dispositions régissant le bail en question, afin que le locataire sache à qui il doit désormais verser les loyers.

 

L’adjudicataire est tenu à l’égard du locataire ,en sus et sans diminution de son prix, des loyers payés,  des avances et dépôts de garantie versés à la partie saisie.

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Le congé. – Conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le congé pour vendre comme suit :

 

• lorsque le terme du bail intervient plus de 3 ans après l'acquisition, le bailleur peut donner congé pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

 

• lorsque le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours;

 

Le congé pour reprise est également encadré par l’article 15 précité de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :  lorsque le terme du bail intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

 

Bien occupé. – Si l’occupant est l’ancien propriétaire, le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi et de toute personne se trouvant dans l'immeuble de son chef (C. pr. exéc., art. L322-13). (Attention cependant, car la Cour de cassation a récemment décidé que la solution n'est pas transposable à un jugement d'adjudication sur licitation : Civ. 2e, 17 nov. 2022, n° 20-18.047).

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La procédure d’expulsion est la suivante: l’huissier de justice notifie le jugement d'adjudication au débiteur saisi et lui délivre un commandement de quitter les lieux. Si au bout de deux mois, l’occupant n’a pas libéré l’immeuble, l’huissier peut procéder à l’expulsion selon les règles habituelles en la matière. 

 

Ici aussi, notre cabinet sert les intérêts de ses clients en les assistant afin de trouver une solution amiable, accélérer la procédure, s’opposer aux demandes injustifiées des délais pour quitter les lieux, obtenir des indemnités d’occupation, procéder aux saisies conservatoires, effectuer des recours en cas de refus du préfet à prêter main-forte à l’expulsion, etc. 

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Enfin, sachez également que notre cabinet se charge de la publicité du jugement d’adjudication au service de la Publicité foncière,  la délivrance d’états sur formalité et d’autres démarches afférentes à la vente (le notaire n’intervient pas dans le cadre des ventes judiciaires par adjudication). 

 

Pour toute autre question liée aux ventes par adjudication, n'hésitez pas à nous consulter par téléphone.

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Annuaire des Tribunaux judiciaires :

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• Tribunal judiciaire de Paris

 

Est situé sur le  Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris (Métro Porte de Clichy),

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Les ventes ont lieu le jeudi à 14 heures, au 4e étage, salle 4.22. ​

 

Les cahiers des conditions de vente sont consultables, sans rendez-vous, au Greffe des saisies immobilières, 6e étage, porte 6. 39 , du lundi au vendredi de 9h00 à 12h30 et les lundis et jeudis de 13h30 à 17h00 ; téléphone : 01 44 32 60 10.

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• Tribunal judiciaire de Créteil

 

Est situé Rue Pasteur Vallery Radot, 94011 Créteil,

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Les ventes ont lieu le jeudi à 9 heures, salle au rez-de-chaussée à gauche.

 

Les cahiers des conditions de vente sont consultables au  Greffe du JEX, de 9 à 12 heures 30, sur rendez-vous; téléphone : 01 49 81 16 00.

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• Tribunal judiciaire de Bobigny

 

Est situé Immeuble EUROPEEN – 1 Promenade Jean Rostand, 7ème étage – Salle G

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Les  ventes ont lieu le mardi à 14 heures,

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Les cahiers des conditions de vente sont consultables au Greffe des saisies immobilières, au 1er étage (ascenseur B), du lundi au vendredi de 9h à 12h30 ; téléphone : 01 48 95 62 32. 

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QUELQUES ADJUDICATIONS AU PROFIT DE NOS CLIENTS :

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• TJ de Paris, 16 décembre 2021, Paris 18ème, Rue Jean Robert, UNE PIÈCE de 6,62 m², au 6ème étage, Adjudication : 14 000 € (Mise à prix : 12 000 €);

 

• TJ de Paris, 8 novembre 2021, Paris 18ème, Rue Lambert, UNE BOUTIQUE de 7,68 m², Libre, Adjudication : 30 001 € (Mise à prix : 30 000 €); 

 

• TJ de Créteil, 6 mai 2021, Bry-sur-Marne, UN APPARTEMENT de 69,07 m² avec cave et parking, Adjudication  :  151 000 € (Mise à prix : 51 000 €); 

 

• TJ de Paris, 15 avril 2021, Paris 13e, rue des Tanneries, CINQ CAVES et Deux débarras, Adjudication  : 19 100 € (Mise à prix : 19 000 €);

 

• TJ de Créteil,  8 avril 2021,  Alfortville, allée du 8 mai 1945, UN APPARTEMENT de type F4, Adjudication:  160 000 € (Mise à prix : 20 000 €); 

 

• TJ de Bobigny, 2 mars 2021, La Courneuve, rue de la Convention, UN APPARTEMENT de 56,85 m², Loué 1 100 € par mois, Adjudication : 103 000 € (Mise à prix : 40 000 €); 

 

• TJ de Paris, 7 janvier 2021, Paris 10e, rue de Paradis, UNE BOUTIQUE de 49,79 m², Adjudication : 521 000 € (Mise à prix : 20 000 €) ;​ Paris 18e, rue Ordener, UN APPARTEMENT de 36,89 m² , Adjudication  : 271 000 € (Mise à prix : 194 000 €)...

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CONTENU CONNEXE

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• Espace réservé ventes au TJ de Paris   

• Espace réservé ventes au TJ de Créteil 

• Espace réservé ventes au TJ de Bobigny

• Les risques des enchères judiciaires 

• 律师：巴黎（法国）合法拍卖

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