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L’extrait d’une décision obtenue par Maître Lazic       

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Avocat en Droit immobilier, Maître Lazic aide les propriétaires à faire face au contentieux d’expulsion des locataires indélicats ou squatteurs : loyers impayés, défaut d'assurance habitation, absence de versement du dépôt de garantie, troubles causés au voisinage, occupation sans droits ni titre, etc. ​

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En effet, il n’appartient pas aux bailleurs, personne morale de droit privé ou simple particulier, de financer le logement du locataire irrespectueux de ses obligations, ou de l’occupant sans droit ni titre refusant d’effectuer un état des lieux, de rendre la clef et libérer les locaux.

 

L'expulsion est une mesure d'exécution forcée permettant de chasser légalement l’occupant qui porte une atteinte injustifiée aux droits de propriété d’autrui.

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Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire (CPC, art. L411-1).

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Dans la mesure où nul ne peut se faire justice soi-même, le fait de forcer une personne à quitter le lieu qu'elle habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (C. pén., art. 226-4-2).​

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Le propriétaire doit donc saisir le Tribunal et obtenir un titre permettant à l’huissier de justice de procéder à l'expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

 

Pour obtenir ce titre, dit titre exécutoire, le cabinet  propose notamment la réalisation d’un service dénommé « Forfait expulsion locataires indélicats ou squatteurs » pour 1 490 € TTC ou 1 950 € TTC s’il s’agit d’un Bail commercial.

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Le forfait inclus toute la procédure ordinaire d’expulsion : ​

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• le rendez-vous, l'étude de dossier et la consultation au cabinet

• la mise en demeure  par lettre recommandée avec accusé de réception (souvent doublée par lettre simple et courriel)

• la tentative de transaction et de conciliation préalable

• le projet et le suivi du commandement visant la clause résolutoire

• la dénonciation à la Commission Départementale de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX)

• la rédaction de l’Assignation

• l'Assignation

• la dénonciation de l’assignation à la préfecture

• les plaidoiries

• le suivi de la procédure d’expulsion

 

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Toutes nos demandes intègrent :

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• les loyers et charges impayés

• les indemnités d’occupation

• les dommages et intérêts

• l'astreinte pour assurer l'exécution de la décision à venir

• l’exécution provisoire de la décision à venir

• le remboursement par la partie adverse des frais de justice engagés en application de l’article 700 du Code de procédure civile

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Sont exclus du forfait :

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• les frais d'huissier de justice (environ 300 €)

• les demandes d'indemnisation d'un préjudice extrinsèque

• les demandes reconventionnelles lorsqu’elles sont sérieuses (cas où le défendeur au procès formant à son tour une demande qui, si elle aboutit, entraîne la condamnation de son adversaire)

• les demandes additionnelles ou incidentes (appel, cassation, procédure de surendettement, saisine du juge des requêtes si occupant inconnu, etc.)

• les frais de l'exécution de la décision d'expulsion par l’huissier de justice

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Aucun dépassement d’honoraires

 

Pour nous, la clause « forfait » signifie que la rémunération de l’avocat est déterminée à l’avance et de manière invariable, en retour de l’exécution d’une action en expulsion.

 

En dehors des exclusions expresses, déjà citées auparavant (frais d'huissier de justice, demandes indemnisation d'un préjudice extrinsèque, demandes reconventionnelles, additionnelles ou incidentes), le forfait exclut tout dépassement d’honoraires, des frais cachés ou commissions occultes.

 

Dans la mesure où le dépassement d'honoraires est exclu, notre objectif est d’accélérer la procédure notamment par le respect des formes obligatoires et la limitation du champ permettant de solliciter le report d’audience.

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Convention d’honoraires préalable  

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Une convention d’honoraires est impérativement reçue, lue et acceptée avant toute souscription du forfait ou règlement des honoraires.

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Paiement en plusieurs fois

 

Le cabinet accepte le paiement en plusieurs fois.

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LE POINT SUR LES DIFFÉRENTS FRAIS LIES AU PROCÈS

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À la somme initialement due par le débiteur au créancier (créance en principal), s’ajoutent des frais du procès, dites "dépens" et "frais de l'article 700".

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Dépens. – Les dépens sont les frais judiciaires se rapportant aux instances, actes et procédures d'exécution. Il s’agit des frais d’huissier, les indemnités des témoins, la rémunération des techniciens, les droits de plaidoirie, les frais occasionnés par la notification d'un acte à l'étranger, les frais d'interprétariat et de traduction, etc. (CPC., art. 695).

 

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie (CPC., art. 696).

 

Article 700. – Le juge peut également condamner à la partie qui perd son procès à payer à l'autre partie les sommes « en application de l’article 700 ». Il s’agit des autres frais occasionnés par le procès, mais qui ne sont pas compris dans les dépens. Ce sont principalement des honoraires d'avocats, des dépenses de déplacement, d'hébergement, etc. (CPC., art. 700).

 

Ici aussi, la partie qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie les frais non compris dans les dépens. Cependant, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (CPC., art. 700).

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QUI PAYE LES FRAIS DE L'EXÉCUTION DE LA DÉCISION PAR L'HUISSIER DE JUSTICE ?

 

Les frais de l'exécution d’une décision de justice sont à la charge du débiteur condamné, car il s’agit des dépens (CPC., art. 695).

 

Cependant, l'huissier de justice (à présent appelé commissaire de justice) peut demander au créancier de lui verser un acompte permettant de couvrir les frais relatifs à l’exécution de la décision.

 

En cas de succès, cette provision est restituée au créancier; en cas d’échec, elle est perdue.

 

Les frais de l’huissier de justice sont fixés notamment par l’Arrêté du 28 février 2020.

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REMARQUE SUR L’ASTREINTE

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L'astreinte est indépendante des dommages et intérêts. Les dommages et intérêts sont les sommes qu’un débiteur doit à son créancier lorsqu’il n’exécute pas son obligation, ou en raison de réparation d’un préjudice causé.

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L’astreinte est ordonnée par le juge pour assurer l'exécution de sa décision. Par exemple, le juge peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

 

L’astreinte doit être liquidée ultérieurement par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

 

Le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter. Elle peut être supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère (C. pr. exéc., art. L131-1 à L131-4).

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LA PROCÉDURE D’EXPULSION EN 7 ÉTAPES :

 

1. Mise en demeure (+ 8 jours);

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2. Commandement de payer (+ 2 mois);

 

3. Assignation (+ 2 mois);

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4. Audience (moment où l’affaire est débattue par les parties devant le juge ; délai variable, car existence de nombreux renvois à l'audience ; v. C. pr. exéc., art. L. 760 à L762);  

 

5. Mise en délibéré (moment entre l’arrête des débats et le jugement ; délai variable).

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6. Décision :

 

Si le juge ordonne l’expulsion, l’huissier de justice peut procéder à l'exécution de la mesure; 

 

Si le juge ordonne l’expulsion avec des délais, l’huissier peut procéder à l'expulsion à l’expiration des délais;

 

Si le juge accorde au locataire un échéancier, soit le locataire respecte l’échéancier et le bail se poursuit, soit le locataire ne respecte pas l'échéancier (un seul défaut de paiement) et l’huissier peut procéder à l'expulsion, après une mise en demeure restée sans réponse.

 

7. Exécution de la décision par un huissier de justice :

 

Commandement de libérer les lieux (+ 2 mois); 

 

Réquisition de la force publique (+ 2 mois);

 

Expulsion forcée (délai variable).

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N.B. En pratique, les délais indiqués peuvent être affectés par les aléas et le temps judiciaire.

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AUTRES REMARQUES :

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Dans les 2 mois du Commandement de libérer les lieux, l’occupant peut saisir le Juge de l’exécution par demande d'un délai supplémentaire de 3 mois à 3 ans pour quitter le logement. Notre cabinet peut vous aider à lutter contre ces demandes abusives.

 

En cas de retard dans l'exécution d'une décision d'expulsion, notre cabinet peut également vous aider à obtenir la réparation du préjudice résultant de la faute commise par le Préfet refusant de prêter le concours de la force publique.

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Durant la Trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sans relogement sont suspendues.

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Pourquoi choisir notre Cabinet ?   

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Notre cabinet dispose d’une expertise permettant d’agir dans les plus brefs délais : mise en demeure en 24 heures, assignation en 48 heures. 

 

Tous nos clients bénéficient d’une assistance téléphonique directe pendant toute la durée de la procédure.

 

Conscients des difficultés liées à l’expulsion, avant d’aller devant le tribunal, nous tentons toujours de régler le litige par un arrangement à l'amiable.

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