律师：巴黎（法国）合法拍卖

您想在拍卖会上购买房产吗？

我们的律师网络代表客户出席巴黎、克雷泰伊和博比尼司法法院的房地产拍卖听证会。

以下是最常见问题的解答。

1. 谁可以投标？

任何人都有权参加拍卖，只要他们有偿付能力并且不属于一般无行为能力（无行为能力的成年人或无行为能力的未成年人）或特殊无行为能力：被扣押的债务人、干预现行程序的法院官员和治安法官、被定罪的睡眠商人 (C. pr. exéc., art. L. 322-7)。

然而，与其他拍卖销售（公开拍卖、拍卖、拍卖、蜡烛拍卖、最高出价者和最后出价者的拍卖、烛光拍卖、遗产拍卖、公证拍卖等）不同，拍卖必须由政府部门进行律师 (C. pr. exéc., art.Art. R. 322-40)。

您可以在拍卖会上购买正在培训的公司吗？

最高法院给出了肯定的答复：“以正在成立的公司名义并代表其进行的拍卖不会因恢复其成立期间所进行的行为而导致无效（...）”由随后注册的公司” (Civ. 2e, 10, sept. 2009, n° 08-15.882).

2. 如何评估房产？

要评估待售房产，必须：

查阅出售条件书（CCV），其中包含追索债权人获得的信息：建筑物描述、出售原因、共同所有权信息、入住条件、专家报告、诊断等；

按照广告所示的日期和时间参观大楼；

确定其相对于房地产市场、状况和入住条件的价值。

我们的目标：购买时不落入陷阱

一些在拍卖中出售的建筑物是由于病态情况而产生的。然而，买方必须以销售当天的状态接收货物，并自行承担风险，且不能要求降价。 (C. pr. exéc., art. L. 322-3), 也不保证隐藏缺陷 (C. civ, 1649)。

我们的目标是让客户在购买时不会陷入陷阱：对任何发现的危险进行分析并向客户报告。

例如，在销售过程中，我们警告客户，该房产显示为“六楼的住宿（……）淋浴间，主房间带厨房区（……）”，实际上是未经业主事先授权而改建的阁楼。业主大会，并命令业主对其进行修复，特别是拆除所有水效设备、淋浴、水槽、水龙头、管道和管道。

在另一个案例中，我们的客户被警告说，由于未偿还债务率很高，而且在确保建筑物的保护方面存在分歧，导致共同所有权面临困难，其中一块地块被扣押并出售。

同样，想要在巴黎郊区购买房产并像 Airbnb（Airbnb、Booking.com、Abritel、Gites de France、Morning Croissant、MisterBnb、BedyCasa、Tripadvisor 等）一样出租的客户被告知，共同业主协会修改了共同所有权规定，停止其建筑物的季节性租赁等。

要进一步了解，请阅读：合法拍卖的风险 (Les risques des enchères judiciaires)

3. 需要什么文件？

身份证明：自然人的身份证件；打算购买建筑物的法人实体的最新 K-bis 摘录（如果做不到这一点，您必须提供授权参与司法拍卖的法规或会议纪要）；

当涉及用于住宅或住宿目的的财产时，“睡眠讨价还价”未定罪证明 (C. pr. exéc., L 322-7-1) ；

投标权（见保留区）；

银行支票，抬头为“Bâtonnier sequestration”，金额为初始价格的 10%，最低金额为 3,000 欧元 (C. pr. exéc., art. R 322-41）；

第二张银行支票抬头为“CARPA”（Caisse des Regulations Pécuniaires des Avocats），金额最低为 15,000 欧元 (RI Barreau de Paris, art. P.12.0.1）；

关于检查的注意事项：

这些不是简单的支票，而是银行支票（费用在 5 欧元到 50 欧元之间），其金额从持有人的账户中扣除，并由银行冻结，银行保证在支票的整个有效期内收取费用。（CMF, art. L 131-14）；
支票有效期为一年（CMF, art. L 131-59）；
允许金额大于所需的最低金额；允许多次支票以达到所需金额；
非获奖者的支票将在听证会结束时退还；如果出现出价过高的情况，在没有对出价提出异议的情况下，支票将退还给中标者。

4. 拍卖购买的费用如何计算？

除价格外，中标者还需承担：

初步费用（律师费、法警费、广告费等平均12,000欧元；金额取决于起诉的难度而不是价格；要了解，您必须联系起诉律师）；

当买方承诺在五年内转售时，个人注册费为 5.6%（CGI, art. 1594 D）；对于房地产经销商，注册费为 0.71%（CGI, art. 1115）；

比例费用： 0 至 6,500 欧元的拍卖为 7.256% + 6,501 至 17,000 欧元的拍卖为 2.993% + 17,001 至 60,000 欧元的拍卖为 1.995% + 60,000 欧元以上的拍卖为 1.497%（C. comm., art. A444-102）；

土地登记为成交价的 0.10% + 50 欧元（CGI., art. 881 K）；

L律师费（与客户自由协商)。

例如，对于 100,000 欧元的拍卖，总交易成本可估计约为 122,000 欧元，对于 500,000 欧元的拍卖，约为 552,000 欧元，对于 1,000,000 欧元的拍卖，约为 1,090,000 欧元，等等。

一些网站提供模拟器，让您可以快速计算这些成本：

MR ENCHERES

DTW-AVOCATS

AVOCAT-PAUMIER

5. 付款期限是多少？

中标者必须支付：

最终销售后一个月内的初步成本和费用（art. 16, CNB n° 2005-003）；

拍卖听证会后两个月内的销售价格（C. pr. exéc., art. R322-72）；

如果没有付款，逾期付款罚款将自动适用（C. mon. fin., art. L313-3），销售可能会被取消，并且违约投标人需要支付其出价与转售价格之间的差额，如果较低（C. pr. exéc., art. L322-12）。

6. 所有权如何转移？

拍卖会当天。 - 买方是拍卖当天的所有者（C. pr. exéc., art., art. L. 322-10），仅受销售影响，除非出价过高（为期 10 天）、依法行使优先购买权（期限为30天）或类似权利。

处置行为。 - 在支付价款和费用之前，购买者不能对财产进行任何处置行为，除非为旨在为收购融资的贷款合同创建抵押附件。

保险。 - 买方必须向一家信誉良好、有偿付能力的公司投保建筑物，以应对所有风险，特别是火灾，并且投保金额至少等于强制出售的价格。

公寓费用。 – 如果出售的建筑物属于共同所有权，则中标者必须自强制出售判决之日起支付应付的共同所有权费用。

支付准备金（在等待预计预算的全部付款期间预先支付的金额）是被扣押的债务人的责任。

另一方面，未包含在预测预算中的费用准备金的支付由需要付款时的共同所有人负责。

这同样适用于被扣押债务人和中标人之间工程成本的分配。

股东大会批准账目后发现的多付或少付的款项，将在账目批准之日贷记或借记到共有人的账户上（Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 6-2)。

根据现行法律规定，一旦销售最终完成，我公司有责任立即将与所售拍品相关的转让通知通知共同所有权受托人。

财产税。 – 关于财产税，中标者将在被扣押债务人首次提出要求并提交已支付角色后按比例偿还。

事实上，当年 1 月 1 日扣押的债务人承担了全部财产税，因为税务部门不知道当年的销售情况。

我们公司负责办理允许修改公共会计师继续征收财产税的角色的手续。

然而，某些服务会出现严重延迟，因此，即使中标人的律师已向 FISC 管理部门办理了所有手续，被扣押的债务人也可能会错误地收到拍卖中出售的财产的财产税通知。

被扣押的债务人可以通过税务网站上的个人空间附上裁决判决的副本来请求财产税减免。

有时，税务部门会等待拍卖出售的公布，以向扣押债务人提供减免，并要求纳税人在事后退还税款。

7. 占领者的命运如何？

请注意：在没有获得国家援助的情况下强迫某人离开居住地将被处以三年监禁和 30,000 欧元的罚款（voir ici)。

非常自由。 - 如果出售的房屋无人居住，则中标者将在投标期结束时（中标后十天）接管该房屋。

好评啊。 - 如果建筑物是出租的，合同将根据初始租赁条款继续有效。

中标者从强制出售后的期限第一天起开始享受租金，或者，如果出现出价过高的情况，则从出价过高出售后的期限第一天起开始享受租金。

中标者从强制出售后的租期第一天起开始享受租金，如果出现出价过高的情况，则从出价过高出售后的租期第一天起开始享受租金。

如果建筑物部分出租，则免费部分将投入使用。

我们公司根据有关租赁的规定通知业主变更，以便租户知道他现在必须向谁支付租金。

除了且不减少其价格、支付的租金、向被扣押方支付的预付款和保证金之外，中标者还应对租户承担责任。

很忙。 - 如果居住者是前业主，则裁决判决构成针对被扣押者和在其管辖下的建筑物中发现的任何人的驱逐令（C. pr. exéc., art. L322-13)。（但是要小心，因为最高法院最近决定该解决方案不能在诉讼后转换为裁决判决Civ. 2e, 17 nov. 2022, n° 20-18.047)。

驱逐程序如下：执达主任将裁决结果通知被扣押的债务人，并下令其离开房屋。如果两个月后，居住者仍未搬出建筑物，执行官可以根据该地区的通常规则进行驱逐。

在这里，我们公司也服务于客户的利益，协助他们找到友好的解决方案，加快程序，反对不合理的腾空期限要求，获得占用补偿，进行预防性扣押，在事件发生时提出上诉长官拒绝协助驱逐等。

最后还请注意，我所负责向土地广告部门公布中标判决、注销登记、出具手续报告等与出售相关的程序（公证员不介入的情况下）司法拍卖拍卖)。

如果您对拍卖销售有任何其他疑问，请随时通过电话与我们联系。

为了我们的客户的利益而获得的一些奖项：

TJ de Paris，2021 年 12 月 16 日，巴黎 18 号，Rue Jean Robert，一间 6.62 平方米的房间，位于 6 楼，售价：14,000 欧元（起拍价：12,000 欧元）；

TJ de Paris，2021 年 11 月 8 日，巴黎 18 号，Rue Lambert，7.68 平方米的小商店，售价：30,001 欧元（起拍价：30,000 欧元）；

TJ de Créteil，2021 年 5 月 6 日，马恩河畔布里，一套 69.07 平方米的公寓，带地窖和停车场，售价：151,000 欧元（起拍价：51,000 欧元）；

TTJ de Paris，2021 年 4 月 15 日，巴黎 13e，rue des Tanneries，CINQ CAVES 和 Deux editions，拍卖：19,100 欧元（起拍价：19,000 欧元）；

TJ de Créteil，2021 年 4 月 8 日，阿尔福维尔，1945 年 5 月 8 日大道，F4 型公寓，售价：160,000 欧元（起拍价：20,000 欧元）；

TJ de Bobigny，2021 年 3 月 2 日，La Courneuve，rue de la Convention，一套 56.85 平方米的公寓，售价：103,000 欧元（起拍价：40,000 欧元）；

TJ de Paris，2021 年 1 月 7 日，巴黎 10 号，rue de Paradis，49.79 平方米的商店，销售：521,000 欧元（起拍价：20,000 欧元）；巴黎 18 号，rue Ordener，36 号公寓，89 平方米，销售： 271,000 欧元（起拍价：194,000 欧元）....

巴黎、克雷泰伊和博比尼司法法院进行房地产拍卖

我们的律师网络代表其客户出席美国司法法院的房地产拍卖听证会 Paris, Créteil et Bobigny.

Le Tribunal judiciaire de Paris

位于 Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris (地铁 Porte de Clichy),

销售时间为每周四下午 2 点，地点为 4 楼 4.22 室。

无需预约，可在周一至周五上午 9 点至下午 5 点在房地产止赎登记处（6 楼 6. 39 号门）查阅销售条件；电话：01 44 32 60 10。

Le Tribunal judiciaire de Créteil

位于 Rue Pasteur Vallery Radot, 94011 Créteil,

每周四上午 9 点进行销售，房间在一楼左侧。

销售条件可在上午 9 点至中午 12:30 预约在 JEX 注册处咨询；电话：01 49 81 16 00。

Le Tribunal judiciaire de Bobigny

位于 173 Avenue Paul Vaillant Couturier, 93000 Bobigny,

销售时间为周二下午 1:30，地点为 1 号房间。

销售条件可在周一至周五上午 9 点至中午 12:30 在一楼（B 电梯）房地产止赎登记处查阅；电话：01 48 95 62 32。

注意力！

本文档由人工智能翻译，可能包含许多错误。真实的文本可以在这里找到：Avocat ventes aux enchères judiciaires

律师：巴黎（法国）合法拍卖

我们的律师网络代表其客户出席美国司法法院的房地产拍卖听证会 Paris, Créteil et Bobigny.

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位于 Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris (地铁 Porte de Clichy),